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5萬億老舊小區(qū)改造需求直接拉動水泥市場

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 發(fā)布日期:2020-06-08
 “民生問題要想出商業(yè)模式就一定要有低息的資金支持,它跟房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不完全相同。如果沒有資金杠桿、沒有低息的貸款,那老舊社區(qū)改造的回報就會十分困難。”
       政府工作報告指出,今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,支持加裝電梯,發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務(wù)。
      作為“接棒”棚改的一項重要工作,老舊小區(qū)改造被認(rèn)為是今年“穩(wěn)投資”“促民生”的重要抓手,同時也被看作房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)的新機(jī)會。
      老舊小區(qū)改造也被簡稱為“舊改”,但與過去舊城拆遷改造的“舊改”,是兩個不同的概念。老舊小區(qū)改造基本不涉及拆遷,而是以維修完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施為主,而舊城改造、城市更新涉及大量的拆遷重建。
      清華大學(xué)建筑學(xué)院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬認(rèn)為,老舊小區(qū)改造市場空間或可達(dá)5萬億元,可直接拉動傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)上游的鋼鐵、建材、水泥、環(huán)保等行業(yè),下游的家裝、家電等行業(yè)。此外,以5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施也將被帶動。
       “改造后的老舊社區(qū)不應(yīng)是分裂的孤島,而應(yīng)該是依托新基建,實現(xiàn)未來住區(qū)的聯(lián)網(wǎng)化和數(shù)字化,使建筑空間形成擁有合力的組織。”孔鵬表示。
      分析人士指出,這一行業(yè)前景雖然廣闊,但在實際操作中,仍然面臨著盈利模式、社會資本積極性等方面的現(xiàn)實問題,未來需要在政策、企業(yè)、社會等各個層面共同努力推動。
      核心區(qū)的“老破小”
      老舊小區(qū)是指“2000年以前,公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)”。老舊小區(qū)通常在單位改制之前,由政府、單位出資建設(shè),與1998年房改后建設(shè)成的居住區(qū)相比,公共設(shè)施落后,配套設(shè)施不齊。
      根據(jù)住建部初步統(tǒng)計,全國共有老舊小區(qū)近16萬個,涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米。
      老舊小區(qū)改造的市場空間,主要存在于大中城市。
      根據(jù)貝殼樓盤字典數(shù)據(jù),重點20城市的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬個,其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬個,老舊小區(qū)的占比近40%。
      分城市來看,老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個城市為上海、成都、北京,老舊小區(qū)的數(shù)量分別為14000個、5200個、5100個。從老舊小區(qū)在總體存量中的占比來看,上海、濟(jì)南、北京三地最高,分別為61%、49%、47%。
      老舊社區(qū)一般都集中在城市的老城區(qū)。以北京為例,逾八成老舊小區(qū)分布在寸土寸金的“城六區(qū)”,西城近六成是老舊小區(qū)。
      老舊小區(qū)居住空間小,環(huán)境配套較差。從貝殼近五年的成交數(shù)據(jù)看,北京的老舊房源中,近半數(shù)面積在60平方米以下。北京的老舊社區(qū)中,超六成小區(qū)無電梯,16%的小區(qū)沒有集中供暖,20%的小區(qū)綠化率不足(綠化率30%以下)。這些比例均高于全市的平均水平。
      貝殼研究院認(rèn)為,北京的老舊小區(qū)主要在核心區(qū)域,地段價值高,但是目前居住條件差,導(dǎo)致老舊小區(qū)在下行周期房價跌幅更大,造成了難以流通和資源被浪費的惡性循環(huán)。
      老舊小區(qū)改造的市場空間,也恰恰存在于此。
      住建部將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容初步分成三類:一是保基本的配套設(shè)施,包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善;垃圾分類設(shè)施的配套;加裝電梯等。二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施,可配建停車場、活動室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容,如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施,完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境。
      明源地產(chǎn)研究院的研究數(shù)據(jù)表明,保守估計,中國老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。
      國金證券指出,作為“接棒”棚改步入舞臺中央的一項工作,舊改并不涉及房屋拆遷和安置補(bǔ)償問題,更多的是對現(xiàn)有房屋進(jìn)行修繕、改造小區(qū)水電氣路及光纖等基礎(chǔ)設(shè)施以及完善周邊配套服務(wù)設(shè)施。雖然老舊小區(qū)改造對地產(chǎn)整體投資刺激作用較弱,但對相關(guān)領(lǐng)域需求的拉動作用仍然明顯。

      據(jù)該機(jī)構(gòu)估算,在舊改的撬動下,消費建材領(lǐng)域中,防水材料獲得的市場空間可達(dá)236億元;涂料的市場空間為518億元;管材的市場空間為273億元。

       “民生問題”的解決之道
      近些年,老舊小區(qū)改造一直以財政資金為主導(dǎo)。從目前的實踐來看,除中央財政補(bǔ)貼、地方政府專項債外,銀行信貸也是舊改的重要資金來源。
      今年4月14日,國務(wù)院常務(wù)會議要求建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制,中央財政給予補(bǔ)助,地方政府專項債給予傾斜,鼓勵社會資本參與改造運營。
      老舊小區(qū)改造,對于社會資本來說,最大的難題是盈利模式。由于它不會拆遷舊房重建,因而不存在通過賣新房獲得盈利的可能;投入到新裝電梯、新建醫(yī)療幼兒養(yǎng)老設(shè)施、修建道路等公共設(shè)施的資金,未來很多只能靠物業(yè)費、停車費來獲得回報。
      總體來看,目前社會資本參與老舊小區(qū)改造的熱情并不高。在很多投資者看來,利潤率低、投資回報周期長,是老舊小區(qū)改造面臨的主要商業(yè)困境。孔鵬認(rèn)為,主要原因是沒有明確的商業(yè)模式,沒有清晰的產(chǎn)品服務(wù)的供求關(guān)系和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
      孔鵬表示,老舊小區(qū)改造屬于民生問題,“民生問題要想出商業(yè)模式就一定要有低息的資金支持,它跟房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不完全相同。如果沒有資金杠桿、沒有低息的貸款,那老舊社區(qū)改造的回報就會十分困難。”
      孔鵬說,推動舊改行業(yè)的發(fā)展,還需多方努力。業(yè)主需要了解,老舊社區(qū)改造不是一種政府補(bǔ)貼的福利行為,而是一種政府支持的商業(yè)行為,想要獲得美好生活,必須進(jìn)行參與和付出;作為參與改造的企業(yè),一定要擁有足夠的耐心,并能提供真正為終端用戶創(chuàng)造價值的產(chǎn)品和服務(wù);在政策端,政府除提供低息資金支持外,還應(yīng)改變老舊小區(qū)粗放式的管理和收費方式,爭取實現(xiàn)居民和企業(yè)價值共享。
      以房企為代表的社會資本,更愿意投入到舊城改造、城市更新項目上去。
      存量房時代的到來,和一二線城市土地資源的稀缺,促使房企通過舊改來加大土地儲備。萬科于2017年加大在“城市更新”上的布局,并積極向二三線城市進(jìn)行擴(kuò)展。碧桂園也在2017年表示,要加大舊改投入力度,并將舊改作為“在四個一線城市的主要發(fā)展方向之一”。
      億翰智庫指出,目前參與舊城改造的企業(yè)主要以大型開發(fā)商和金融房企(地產(chǎn)基金)為主,這兩類主要玩家各具優(yōu)勢。“房企依靠在地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢,在綜合類項目的改造和建筑上具有明顯優(yōu)勢;地產(chǎn)基金由于資金實力雄厚,在舊改上往往采取輕重資產(chǎn)結(jié)合的方式去運營,在資金和運營上具有一定優(yōu)勢。”
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